Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri: Yabancılar İçin Mülk Alımı Rehberi

Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yaparken görünmez bariyerler oluşturabilir. Önce kavramları açıklıyoruz; ardından tapuda nasıl tespit edeceğinizi, istisnai durumlarda valilik iznini ve risk yönetimini adım adım özetliyoruz. Böylece kararınız netleşir.

Giriş: Türkiye’de Yatırım Hayalinin Görünmez Engelleri

Türkiye; stratejik konumu, dinamik ekonomisi ve zengin yaşam tarzıyla yatırımcıyı çeker. Ancak bununla birlikte, hazırlıksız adımlar ciddi finansal ve hukuki risk doğurur. Milli güvenlik gerekçeleriyle ilan edilen bu bölgeleri bilmek, yalnızca faydalı bir tercih değil; zorunlu bir durum tespitidir.

Bu rehber dört aşamadan oluşur: tanımlar ve yasal zemin; tapuda/dijitalde tespit yöntemleri; istisnai izinlerin yolu; son olarak da risk yönetimi ve pratik kontrol listesi.

Aşama 1: Kavramları Anlamak — Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri

Yasal Zemin

Dayanak; 18.12.1981 tarihli 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunudur. Bölgeleri kurma, değiştirme ya da kaldırma yetkisi doğrudan Cumhurbaşkanına aittir. Dolayısıyla bu kayıtlar, yerel imar planlarının üstünde ve müzakereye kapalıdır.

Bölge Sınıflandırması ve Yatırımcıya Etkisi

Ayrıca bilmeniz gerekir ki tek tip yasak yoktur; farklı kısıt seviyeleri bulunur. Bir taşınmazın hangi kategoriye düştüğü, satın almanın mümkün olup olmadığını belirler:

• 1. Derece Askeri Yasak Bölge: Mutlak yasaktır; yabancı giremez, kiralayamaz, satın alamaz. Özel mülkiyet kamulaştırılır.
• 2. Derece Askeri Yasak Bölge: Yabancılar mülk edinemez ve kiralayamaz; mevcut edinimler tasfiye edilebilir.
• Askeri Güvenlik Bölgesi: Askeri tesislerin yakın çevresi; pratikte yabancılara kapalıdır.
• Özel Güvenlik Bölgesi: Rafineri, baraj, santral vb. stratejik tesis çevresi; valilik izni şartıyla istisnaen mümkün olabilir.
• Stratejik Bölge (m.28): Cumhurbaşkanı gerekli görürse belirli alanlarda yabancı edinimini tamamen yasaklayabilir.

Tablo 1: Karşılaştırmalı Bölge Analizi

Aşama 2: “Gizli Sınırları” Tespit Etmek — Mülkünüz Riskte mi?

Tapuda Beyanlar Hanesi: Kırmızı Bayraklar

Önce tapu kaydını alın ve Beyanlar Hanesini inceleyin. Şu ifadeler işlemi durdurur: “Birinci/İkinci Derece Askeri Yasak Bölge içindedir.”, “Askeri Güvenlik Bölgesi içindedir.”, “2565 s.K. m.28 gereği yabancılar edinemeyeceği bölgededir.”

Dijital Ön Kontrol: Parsel Sorgu & WebTapu

Ardından TKGM’nin Parsel Sorgu/WebTapu araçlarıyla ön kontrol yapın; ancak unutmayın, nihai ve bağlayıcı olan yalnızca güncel resmi tapu kaydıdır. Online ekranda uyarı görünmemesi, her zaman “temiz” olduğu anlamına gelmez.

Sürecin Evrimi: Yazışmadan Entegrasyona

Eskiden tapu, askeri komutanlıkla yazışarak teyit alırdı; süreç uzardı. 05.05.2011 mutabakatı ve ardından gelen TKGM genelgeleriyle tüm koordinatlar TAKBİSe işlendi. Böylece bilgi hızlandı; buna karşılık sistem daha katılaştı ve “bilinmiyordu” mazereti geçerliliğini yitirdi.

Aşama 3: İzin ve Onay — Özel Güvenlik Bölgesi İçin Yol Haritası

Mutlak yasaklı bölgelerde işlem Tapu Müdürlüğü’nde durur; istisna yoktur. Buna karşılık, Özel Güvenlik Bölgesinde şartlı bir kapı aralanır: Valilik izni.

Valilik İzni (Adım Adım)

1. Yetkili birim: Taşınmazın bulunduğu ilde Valilik — İl Planlama ve Koordinasyon Md.
2. Dosya: Dilekçe, güncel tapu kaydı, koordinatlı çap, alıcı pasaport tercümesi; tüzel kişilerde şirket evrakları ve temsil yetkisi; varsa vekaletname.
3. Değerlendirme: Güvenlik kurumlarının yer aldığı komisyon; kullanım amacı ve risk uyumu incelenir. Karar takdire bağlıdır.

Aşama 4: Risk Yönetimi — Yatırımınızı Nasıl Korursunuz?

• Ödeme yapmadan önce teyit: Resmi takyidatlı tapu kaydı ve gerekiyorsa yazılı valilik izni gelmeden kapora/peşinat ödemeyin.
• Sözleşme kalkanı: İzin alınamazsa ödemelerin iadesini garanti eden açık cayma maddeleri ekleyin.
• Profesyonel destek: Yabancıların gayrimenkul hukukunda uzman, bağımsız bir avukatla ilerleyin.

İhlalin Sonuçları (Özet)

• İdari: Satış geçersiz sayılır; taşınmaz tasfiye edilebilir ve bedel çoğu zaman zararla döner.
• Cezai: TCK m.332 kapsamında yasak alanlara gizlice/hileyle giriş 2–5 yıl hapisle cezalandırılabilir.

Alıcılar İçin Son Kontrol Listesi

1. Güncel resmi tapu kaydını alın; Beyanlar Hanesi’ni tarayın.
2. Şerh varsa türünü netleştirin; mutlak yasakta işlemi durdurun.
3. Özel Güvenlik Bölgesi’nde valilik izni olmadan hiçbir ödeme/taahhüt yapmayın.
4. Bağımsız avukatla çalışın; sözleşmeye izin çıkmazsa iade maddesi ekleyin.